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作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

一套房给2000万,一平米给17.5万,有人已经拿到了大笔的拆迁款,这次不是成都,肯定不是谣言。

这事出现在上海。

上海最近拆迁了两幢楼,有121户人家,是2003年建成的,也就是说,房龄20多年。

图片来源:每日经济新闻

为啥20年的房子就要拆了呢?主要是要改造了,这个小区位于虹口区提篮桥地铁站北侧,紧靠新建的地铁19号线。南侧有北外滩来福士广场和上海白玉兰广场等地标项目。

去年,虹口区就发了个调整的通告,把这块地的性质从三类住宅用地变为城市发展备用地,所以今年就搞拆迁了。

前几年搞这类拆迁,基本都是房屋安置,争议多、速度慢,现在这两幢楼的拆迁,可以选货币化安置直接拿钱,也可以选房屋安置搞产权调换,多数人都选了货币安置。

因为房屋评估均价是每平米10.55万元,但算上搬家、装修等等补贴款,拆迁标准差不多是每平米17.5万元,大户型的房子,拆迁款超过2000万,比较多的是面积102平方米的房子,拆迁款也有1780多万,在现在的市场里,这个价格还是可以的。

为了快速拆迁,这次还有奖励费用,规定期限内搬迁,奖励是“评估均价x10+20万”,100平米的房子,奖励有220万。

这就是上海现在旧改的力度。

就算是精明的上海人,也觉得这个拆迁政策是不错的,所以9月下旬才开始签约,现在搬迁率达到了70%。

这就是拆迁给不给钱的差别。

其实啊,上海新一轮货币化拆迁已经大规模的开始了,比如涉及6000多户的徐汇区东安新村,最近已经开始搬迁了。

这个东安新村历史悠久,上世纪50年代就开始建了,最高房龄现在已经有70多年了,但是呢,它的位置好,虽然是典型的老破小,但也卖出过一平米13万的高价。

现在要拆迁的建筑面积是31.21万平方米,涉及117幢居民楼和6057户。

10月14日开始签约,5天时间,签约比例达到了99.95%。

为啥都这么痛快呢?

1、价格大家能接受,均价7.3万,还可以谈,据说一个有9套房的人拿到了8200万拆迁款,总面积不到560平方米,这么一算,拆迁款每平米超过14万。

2、奖励和补贴比较多,比如在签约启动的1-10天内完成动迁签约,每户额外补贴 1万元/平,保底40万元;还有早搬迁奖保底16万元等等,光这些补贴,很多家庭就能到手100多万元。

为啥徐汇这么大手笔的搞拆迁呢?

主要是看中了徐汇滨江板块的潜力,现在国内土地拍卖的单价、总价纪录都出自徐汇滨江。

  • 2020年,香港财团花了310.5亿拿下徐汇西岸金融港地块,创下了国内的土拍总价纪录。

  • 今年8月,绿城拿下的小米地块,总价48亿,折合楼面地价13.1万元/平,刷新了国内土拍楼面地价纪录。

徐汇愿意拿这么多钱去搞东安新村的拆迁,这两笔交易给了他们很大的信心,可以预见的是,这就是下一个全国地王。

之前传成都拆迁暴富,为什么一眼假?

因为传的额度太夸张了,动不动就过千万,而且数量众多,成都的财政都支持不了。

那为什么上海就干了呢?

原因也很简单,上海自己有钱啊,看着机会来了直接搞就行,大家有兴趣的可以去看看上半年各城市的财政收支情况,只有上海是正的,注意啊,只有这一个城市,再加上人家卖地价格高,有人抢着买单,自己能转起来,当然有动力做这个事。

但是,估计这套做法很快就会被不少城市学习的。

为什么呢?

之前住建部的发布会不是说了吗,要搞100万套旧改,而且中央可以给钱,地方可以发债,最重要的是,明确了可以搞货币化安置。

之前几年,咱们也搞拆迁,但是各方面动力就不大,因为是房屋安置,不给钱,最多给个房票,地方政府其实是最着急的,因为有几年土地的最大买家就是各个地方的城投公司,他们给土地财政托底,但是城投既不会造房子也不会卖房子,所以啊,很多土地真成了不动产,压了不少钱。

现在可以发债搞旧改,直接给拆迁户发钱,这些人可能还得去买房,这下房地产的增量不就来了吗?这些城投不就解套了吗?地方也能恢复一下土地财政的元气。

2015年的旧改,也是这么起来的。

所以,可以预计,接下来的一两年,在大放水的背景下,地方都有发债的冲动,拆迁暴富的行情又来了。

但是啊,这泼天的富贵不可能雨露均沾的,已经明确了,要在35个大城市搞,这些城市有实力,而且地产的估值相对坚挺,即便货币化安置贵一点,也能赚回来。

这也就是说,这35个城市之外的地方,不可能像2015年那么搞了,他们的首要目标,还是化债,这也是未来的一个大趋势,强者恒强,搞钱啊,还得去大城市。